Die §§ 563 bis 564 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regeln die rechtlichen Folgen, die sich beim Tod eines Mieters ergeben. Sie räumen den Personen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben, gegenüber dem Vermieter und den Erben des verstorbenen Mieters besondere Rechte ein. Sind sie bereits selbst Mieter, bleibt ihnen dieser Rechtsstatus erhalten. Ansonsten treten sie unter bestimmten Umständen automatisch in das Mietverhältnis ein. Darüber hinaus erhalten all diese Personen das Recht, mit der gesetzlichen Mindestfrist (spätestens am dritten Werktag zum Ende des übernächsten Monatsletzten) zu kündigen.
Überlebende weitere Mieter, Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 563 a BGB
Für die überlebenden Mitmieter ändert sich nach dem Tod eines Mieters nichts an ihren Rechten und Pflichten. Sie setzen das Mietverhältnis mit dem Vermieter fort. Ein bisher gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Mitmieter ist nicht erforderlich.
Beispiel: Das Ehepaar Anna und Fritz hat gemeinsam die Wohnung angemietet. Nach einigen Jahren hat sich das Ehepaar getrennt, Fritz ist ausgezogen und lebt bei seiner Freundin. Das Mietverhältnis wurde aber unverändert fortgesetzt. Fritz ist also nicht aus dem Mietverhältnis ausgeschieden, was nur im Rahmen eines Aufhebungsvertrages mit dem Vermieter bei gleichzeitiger Zustimmung seiner Ehefrau möglich gewesen wäre. Wenn nun Anna verstirbt, wird das Mietverhältnis mit Fritz fortgesetzt, unabhängig davon, ob er nun in die Wohnung einzieht oder nicht. Allerdings hat Fritz die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod seiner Ehefrau Kenntnis erlangt, mit der gesetzlichen Mindestfrist zu kündigen.
Für sie können sich nur dann Rechte und Pflichten nach dem Tod des Mieters ergeben, wenn sie mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
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Der Ehegatte: Er tritt in das Mietverhältnis als neuer Mieter ein, § 563 Absatz 1 Satz 1 BGB.
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Der Lebenspartner: Der Lebenspartner tritt wie der Ehegatte in das Mietverhältnis ein, § 563 Absatz 1 Satz 2 BGB. Gemeint ist hier der Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz. Andere Lebensgefährten (unabhängig vom Geschlecht oder einer geschlechtlichen Beziehung zum Mieter) sind insoweit nicht geschützt.
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Kinder des verstorbenen Mieters: Diese treten in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Etwas anderes gilt, wenn ein Lebenspartner und Kinder des verstorbenen Mieters vorhanden sind. In diesem Fall treten beide in das Mietverhältnis ein, § 563 Absatz 2 Satz 1 und 2 BGB.
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Andere Familienangehörige: Sie treten automatisch in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt, § 563 Absatz 2 Satz 3 BGB.
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Weitere Personen im gemeinsamen Haushalt (zum Beispiel Lebensgefährte): Sie werden wie Familienangehörige behandelt, § 563 Absatz 2 Satz 4 BGB.
„Ausstiegs“-Erklärung der Mitbewohner, § 563 Absatz 3 BGB
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Die in den Mietvertrag eintretenden Personen können innerhalb eines Monats gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Diese Frist beginnt erst, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben. Die Erklärung gegenüber dem Vermieter kann formlos abgegeben werden, die in den Mietvertrag eingetretene Person muss aber den Zugang der Erklärung beim Vermieter beweisen. Empfehlenswert ist es also, die Erklärung in schriftlicher Form abzugeben und den Zugangsnachweis durch Boten oder die Zusendung per Einwurf / Einschreiben nachweisen zu können. Wird diese Erklärung abgegeben, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
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Geschäftsunfähige oder in ihrer Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen können diese Erklärung noch bis sechs Monate nach dem Zeitpunkt abgeben, in dem sie voll geschäftsfähig oder gesetzlich vertreten sind. Ein noch nicht volljähriges Kind kann also bis sechs Monate nach seinem 18. Geburtstag dem Vermieter noch erklären, dass es nicht in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters eintreten will.
Soweit mehrere Personen kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten sind, kann jede für sich allein die Erklärung abgeben, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen.
Kündigungsrecht des Vermieters, § 563 Absatz 4 BGB
Der Vermieter kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Eintritt der oben genanten Personen außerordentlich mit gesetzlich er Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.