Der Vermieter ist verpflichtet, während der Mietdauer für den vertragsgemäßen und mängelfreien Zustand der Wohnung zu sorgen. Tritt ein Mangel auf, durch den die Tauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich gemindert ist, kann der Mieter während dieser Zeit je nach Umfang des Mangels die Mietzahlung aussetzen oder mindern, §§ 535, 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, das heißt hilft er trotz der Anzeige des Mieters diesem Schaden nicht ab, kann der Mieter
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Schadenersatz fordern;
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den Mangel selbst beseitigen und
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Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Voraussetzung dafür ist aber, dass der Mieter dem Vermieter den Schaden mitgeteilt und ihm Gelegenheit zur Abhilfe gegeben hat. Der Mieter kann die so entstandenen Ansprüche aktiv geltend machen, also gegebenenfalls auch einklagen. Er kann aber auch die Aufrechnung mit der Forderung des Vermieters auf Zahlung der Miete erklären und seine Mietzahlung ganz oder teilweise so lange unterlassen, bis die gegenseitigen Forderungen „verrechnet“ sind.
Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Hat der Mieter den Mangel angezeigt und dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung gesetzt, bleibt dieser aber passiv, so kann der Mieter die notwendigen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung selbst tätigen. Er wird dann aber gegenüber einem Handwerker als Auftraggeber finanziell in Vorlage treten müssen, während die Aufrechnung mit der Miete nur für die Zukunft und nur in Höhe der jeweiligen Monatsmiete möglich ist.
Will der Mieter dies nicht, so kann er - neben einem möglichen Recht zur Minderung wegen der Herabsetzung des Wohnwerts - aufgrund des Schadens auch die Mietzahlung mit dem Hinweis gegenüber dem Vermieter zurückhalten, dass er die zurückbehaltene Miete nachbezahlen wird, sobald der Schaden beseitigt ist.
Beispiel: In einer Vier-Zimmer-Wohnung sind zwei Räume so stark vom Schimmel befallen, dass sie nicht genutzt werden können. Der Mieter hat den Vermieter zur Beseitigung des Schimmelschadens aufgefordert, der Vermieter aber nicht reagiert.
Daraufhin mindert der Mieter die Miete um 50 Prozent. Außerdem lässt er einen Kostenvoranschlag eines Fachhandwerkers vorlegen, der die Schadensbeseitigung mit 6.000 Euro beziffert. Nun kann der Mieter entweder diesen Handwerker beauftragen und den Schaden beseitigen. Den Rechnungsbetrag kann er dann vom Vermieter ersetzt verlangen (Aufwendungsersatz) oder mit den jeweils fälligen Mietzahlungen aufrechnen.
Alternativ kann er dem Vermieter unter Vorlage des Kostenvoranschlags die Schadensbeseitigungskosten mitteilen und erklären, dass er sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Mietzahlungen geltend machen wird, bis der Schaden beseitigt ist.
Bei einer Monatsmiete von zum Beispiel 800 Euro und einer Minderung von 50 Prozent würde dies bedeuten, dass der Mieter zwölf Monate (400 Euro x 12 = 5.800 Euro) keine Miete und noch einen Monat nur 50 Prozent der geminderten Miete, also 200 Euro bezahlt. Hat der Vermieter während dieser Zeit den Schaden immer noch nicht beseitigt, bleibt es bei der geminderten Mietzahlung. Der Mieter zahlt künftig 400 Euro und behält den zurückbehaltenen Betrag von 6.000 Euro ein. Der Mieter hat es dann selbst in der Hand, ob er den zurückbehaltenen Betrag zur Schadensbeseitigung heranzieht oder in der verschimmelten Wohnung bei geminderter Miete wohnen bleibt oder das Mietverhältnis kündigt.
Diese Mieterrechte können nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Die Möglichkeit für den Mieter, Schadenersatz oder Aufwendungsersatz zu verlangen, aufzurechnen oder die Miete zurück zu behalten, kann nicht durch eine vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Allerdings verlangt § 556 b Absatz 2 Satz 1 BGB, dass diese Absicht des Mieters dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit wenigstens in Textform angekündigt wird, E-Mail oder Fax genügen also.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 3. November 2010 dieses Zurückbehaltungsrecht des Mieters ausdrücklich als Möglichkeit bestätigt, den Vermieter auf diese Weise zur Beseitigung des Mangels anzuhalten. Allerdings hat der BGH auch darauf hingewiesen, dass der Mieter als Bewohner den „ersten Zugriff" auf etwaige Mängel hat und daher, wenn Mängel auftreten, diese dem Vermieter unverzüglich anzeigen muss. Dies ist notwendig, damit er sich nicht selbst schadenersatzpflichtig macht, wenn durch die unterlassene Anzeige der Schaden noch größer wird und auch, um dem Vermieter deutlich zu machen, warum ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird. Der Vermieter muss wenigstens die Gelegenheit haben, den Schaden zu beseitigen. Es genügt daher nicht, wenn der Mieter nachträglich darauf hinweist, dass Mängel vorhanden gewesen seien und er deshalb von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht habe.