Die tatsächliche Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung ist aber regelmäßig entweder nicht möglich, nicht zulässig oder nicht wirtschaftlich. Allerdings kann die Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum durch mietvertragliche Regelungen vergrößert werden.
Regelungen zur Wohnflächenberechnung
Für preisfreien Wohnraum gibt es keine Vorschrift, die vorgibt, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist. Daher greift die Rechtsprechung regelmäßig auf die Regelungen zur Ermittlung der Wohnfläche für preisgebundenen Wohnraum zurück und wendet diese analog an (BGH, Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08). Dies hat zur Folge, dass die Flächen der Balkone, Terrassen etc. nur mit einem Viertel (Wohnflächenverordnung) bzw. der Hälfte (II. BerechnungsVO) ihrer Fläche bei der Wohnflächenermittlung berücksichtigt werden. Bei Dachgeschosswohnungen werden Flächen mit geringer Raumhöhe ebenfalls nur anteilig bzw. gar nicht für die Wohnfläche berücksichtigt. Das ist aus den eingangs dargestellten Gründen nachteilig.
Da im preisfreien Wohnraum die gesetzlichen Vorschriften zur Ermittlung der Wohnfläche nicht kraft Gesetzes zur Anwendung kommen, können Sie mit Ihrem Mieter eine abweichende Methode zur Wohnflächenermittlung vereinbaren. Dies ist speziell bei Wohnungen mit Dachschrägen und bei Wohnungen mit Terrassen, Balkonen, Loggien etc. empfehlenswert. Hierdurch können Sie eine höhere zulässige Erstmiete (Mietpreisbremse) vereinbaren und später die Miete gemäß §§ 558 ff. BGB (Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) auf einen höheren Betrag erhöhen.
Die Änderung der mietvertraglichen Regelung
Die Vertragsgestaltung und Änderung kann beispielsweise durch folgende Vereinbarungen erfolgen:
- „Maßgeblich für die Ermittlung der Fläche der Wohnung ist die Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277.“
Durch diese Vereinbarung wird – auch bei Dachgeschosswohnungen – die vollständige Fläche berücksichtigt und nicht ein Teil der Flächen mit lichten Höhen unter 2 m nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt. Balkone, Loggien, Terrassen etc. werden mit 100 % ihrer Fläche angerechnet. Diese Regelung ist für Dachgeschosswohnungen zu empfehlen und ist für den Vermieter die vorteilhafteste Regelung. Wenn diese nicht durchsetzbar ist, kann eine der folgenden Regelungen vereinbart werden:
- „Maßgeblich für die Ermittlung der Fläche der Wohnung ist die Wohnflächenverordnung. Flächen im Sinne von § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (Balkone, Loggien, Dachgarten, Terrassen etc.) werden mit der Hälfte ihrer Grundfläche berücksichtigt.
Durch diese Vereinbarung werden die Flächen der Wohnung grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung ermittelt mit der Abweichung, dass die Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen etc. nicht nur mit 25 %, sondern mit 50 % ihrer Grundfläche berücksichtigt werden.
Oder:
- „Maßgeblich für die Ermittlung der Fläche der Wohnung ist die Wohnflächenverordnung. Flächen im Sinne von § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (Balkone, Loggien, Dachgarten, Terrassen etc.) werden abweichend von der Wohnflächenverordnung mit ihrer vollen Grundfläche berücksichtigt.“
Diese Vereinbarung bewirkt eine Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung mit Ausnahme der Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen etc. Diese Flächen werden nach dieser Vereinbarung mit ihrer vollen Grundfläche angerechnet.
Für Mieterhöhungen und zur Bestimmung der höchstzulässigen Erstmiete (Mietpreisbremse) sind diese Regelungen für den Vermieter uneingeschränkt vorteilhaft.
Aber: Vorsicht bei der Umlage der Betriebskkosten
Allerdings entstehen bei Betriebskostenabrechnungen in der Umstellungsphase Probleme:
Unproblematisch ist als Wohnfläche für die Wohnung, zu der eine der obenstehenden Vereinbarungen getroffen wurde, die nach der Vereinbarung ermittelte Wohnfläche heranzuziehen. Allerdings ergeben sich Probleme bei der Ermittlung der Gesamtfläche, auf die die Betriebskosten zu verteilen sind. Nach Auffassung des Verfassers sollte – mit jeweils möglichst nachvollziehbarer detaillierter Erläuterung – die Gesamtfläche gebildet werden aus der Summe der sich aus den Mietverträgen für die einzelnen Wohnungen nach den dort vereinbarten Regelungen zu ermittelnden Einzelflächen. Hierdurch wird erreicht, dass sämtliche Betriebskosten umgelegt werden, was Ziel der Betriebskostenumlage ist. Diese Vorgehensweise lässt sich zumindest auf eine Entscheidung eines Landgerichts stützen (LG Frankfurt a.M. Urteil vom 15.7.2008 - 2-17 S 150/07).
Solange das Problem höchstrichterlich nicht geklärt ist, besteht bei jeder Vorgehensweise immer das Risiko, dass ein Teil der Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Vor dem Hintergrund, dass aber die Vereinbarung einer möglichst großen Wohnfläche im Bereich der Nettomiete für den Vermieter wirtschaftlich bedeutsam ist, erscheint es vertretbar, dieses Risiko in Kauf zu nehmen.