Die Vorschrift des § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Kauf bricht nicht Miete – ist allgemein bekannt. Sie sagt aus, dass der Erwerber von vermietetem Wohnraum in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergeben. Dies gilt auch für eine vom Mieter geleistete Kaution. Der bisherige Vermieter ist nur dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter seine Sicherheit vom Erwerber bei Mietvertragsende nicht erhält.
§ 566 b BGB regelt den Fall, in dem der Mieter Zahlungen über den Zeitpunkt hinaus geleistet hat, ab dem die Miete dem Erwerber zusteht. Solche Mietvorauszahlungen sind bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auch für den Erwerber verbindlich. Später muss sich der neue Vermieter solche Zahlungen nur dann anrechnen lassen, wenn er sie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kennt. Gleiches gilt auch für sonstige Vereinbarungen, insbesondere für Mietzahlungsvereinbarungen, § 566 c BGB.
Auch eine Mieterkündigung gegenüber dem alten Vermieter bleibt gegenüber dem Erwerber wirksam, wenn der Mieter keine Kenntnis vom Eigentumswechsel hat. Vereinbarungen, die der alte Vermieter mit dem Mieter getroffen hat, insbesondere was die Miete, Mietvorauszahlungen oder -erlass betrifft, wirken sich also zu Lasten des Erwerbers aus. Dieser muss in die Pflichten des Vorvermieters eintreten, auch wenn er von dessen Vereinbarungen mit dem Mieter nichts weiß.
Mit dem früheren Vermieter vereinbarte Kündigungsbeschränkung
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in letzter Instanz mit einem Fall befassen, in dem es um die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung des Vermieters nach § 573 a BGB ging. Danach hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, auch ohne Angaben eines berechtigten Interesses (meist Eigenbedarf) das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dieses Kündigungsrecht steht dem Vermieter dann zu, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen befindet (so genannte Zweifamilienhauskündigung). Die Kündigungsfrist verlängert sich dann allerdings um drei Monate.
In dem Fall hatte der Mieter mit seinem früheren Vermieter vereinbart, dass dieses Sonderkündigungsrecht nicht geltend gemacht werden darf. Damit konnte er sich seinen gesetzlichen Kündigungsschutz in vollem Umfang erhalten. Der Erwerber dieses Objekts zog in die Wohnung des Vorvermieters ein. Er war der Meinung, dass die Vereinbarung zwischen dem früheren Vermieter und dem Mieter nur zwischen diesen Parteien gelten könne und für ihn nicht bindend sei. Deshalb sprach er unter Bezugnahme auf § 573 a BGB die Kündigung der Wohnung mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist (insgesamt also sechs Monate) aus. Letztlich unterlag der neue Eigentümer in zwei Instanzen. Der BGH stellte in seinem Urteil vom 16. Oktober 2013 fest, dass auch für den Erwerber die im Mietvertrag bereits enthaltene Kündigungsbeschränkung in vollem Umfang Gültigkeit habe. Der Erwerber trete in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ erfasst sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers.
Ein neuer Vermieter tritt unabhängig von seiner Kenntnis von irgendwelchen Vereinbarungen in das bestehende Mietverhältnis mit allen Konsequenzen ein. Hat ihn der frühere Vermieter über das bestehende Mietverhältnis nicht ausreichend unterrichtet oder sogar arglistig getäuscht, kann der Erwerber allenfalls Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. An der übernommenen Verpflichtung gegenüber dem Mieter kann er nicht rütteln.