Ein Vermieter hatte in einem Wohn- und Geschäftshaus, das auch über eine Tiefgarage verfügte, Geschäftsräume zum Betrieb eines Fitness-Studios vermietet. Nach den vertraglichen Regelungen musste der Mieter eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung abschließen. Dieser Verpflichtung folgend hatte der Mieter eine so genannte Geschäftsversicherung mit einer Betriebsunterbrechungsversicherung abgeschlossen.
Später kam es zu einem Brand in der Tiefgarage. Der Vermieter hatte eine Handwerksfirma mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten beauftragt. Diese Firma hatte im Rahmen der Einrichtung der Baustelle in der Tiefgarage Styroporplatten gelagert. Unbefugte Dritte hatten diese Styroporplatten entzündet, wodurch es zu einem Brand in der Tiefgarage und zu Schäden in den Geschäftsräumen des Mieters gekommen war.
Der Versicherer regulierte den Schaden des Mieters und nahm hierauf den Vermieter in Regress.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht hat (Entscheidung vom 12. Dezember 2012, XII ZR 6/12). Der Vermieter habe dem Mieter nicht nur den ungestörten Gebrauch der Mietsache sicherzustellen. Vielmehr treffe ihn auch eine vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von dem Mieter in die Mietsache eingebrachten Sachen zu unterlassen. Hieraus wurde dann abgeleitet, dass der Vermieter keine zusätzlichen Gefahrenquellen in der Mietsache schaffen dürfe, durch die die Brandgefahr erhöht werde.
Der BGH griff auf § 14 Absatz 2 Garagenverordnung Baden-Württemberg zurück. Diese sieht vor, dass in Mittel- und Großgaragen keine brennbaren Stoffe gelagert werden dürfen, soweit es sich nicht um Fahrzeugzubehör oder dessen Unterbringung handelt. Ähnliche Verordnungen existieren auch in anderen Bundesländern. Vorliegend hatte nicht der Vermieter, sondern der von ihm beauftragte Handwerker die Styroporplatten vorübergehend in der Garage gelagert. Nach Auffassung des BGH soll dieses Verhalten des Handwerkers dem Vermieter zuzurechnen sein.
Durch die Beauftragung des Handwerkers, Sanierungsarbeiten am Haus durchzuführen, habe der Vermieter ihn treffende Fürsorgepflichten gegenüber dem Mieter auf den Handwerker übertragen.
Dass der Brand nur dadurch ausgebrochen ist, dass ein Dritter Feuer gelegt hat, ist nach Auffassung des BGH unerheblich. Die Kausalkette sei nicht unterbrochen, da Brandstiftung nicht fernliegend sei. Der BGH hat dann weiter geprüft, ob durch die im Mietvertrag seitens des Mieters übernommene Verpflichtung, auf seine Kosten eine Feuerversicherung abzuschließen, stillschweigend mit dem Vermieter ein Haftungsverzicht für leicht fahrlässig verursachte Schäden abgeschlossen worden ist. Dies haben die Bundesrichter aber abgelehnt.